Transfert du bail et sous-location

Quand une entreprise est vendue ou cédée, le repreneur veut presque toujours conserver les locaux. Le droit suisse offre pour cela un mécanisme puissant et spécifique au commercial : le transfert du bail (art. 263 CO). À ne pas confondre avec la sous-location (art. 262 CO).

Le transfert du bail à un repreneur (art. 263 CO)

Pour un local commercial, le locataire peut transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur. Le tiers reprend l'intégralité du contrat à la place du locataire sortant. C'est l'outil clé d'une reprise d'entreprise (fonds de commerce, cabinet, boutique).

• Le consentement écrit du bailleur est nécessaire pour que le transfert soit valable.
• Le bailleur ne peut refuser que pour de justes motifs : insolvabilité du repreneur, changement d'affectation des locaux, ou manque manifeste d'expérience pour exploiter l'activité.
• Le locataire sortant reste solidairement responsable avec le repreneur jusqu'à la fin du bail, mais au maximum pendant 2 ans (art. 263 al. 4 CO).
• Le repreneur entre dans tous les droits et obligations du contrat existant : loyer, durée, échéance, garantie.

La sous-location (art. 262 CO)

La sous-location est différente : le locataire reste partie au bail principal et loue tout ou partie des locaux à un sous-locataire. Il faut le consentement du bailleur, qui ne peut le refuser que dans des cas limités.

• Le bailleur ne peut refuser son consentement que si le locataire refuse de communiquer les conditions de la sous-location, si elles sont abusives par rapport au bail principal, ou si la sous-location présente des inconvénients majeurs pour le bailleur.
• Le locataire principal reste pleinement responsable envers le bailleur : c'est lui qui paie le loyer et répond du local.
• Il répond aussi envers le bailleur de ce que le sous-locataire utilise les locaux autrement que ne le permet le bail principal.