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Durée, congé et indexation du loyer
Bail déterminé ou indéterminé, délais de résiliation, clause d'indexation à l'IPC, loyer échelonné.
Un bail commercial peut être conclu à durée déterminée ou à durée indéterminée. Le choix conditionne la façon dont le contrat prend fin et la façon dont le loyer peut évoluer dans le temps.
- Durée déterminée
- Le bail prend fin à l'échéance convenue sans qu'un congé soit nécessaire (art. 266 CO). Ex : bail de 5 ans ferme.
- Durée indéterminée
- Le bail continue jusqu'à ce qu'une partie le résilie en respectant le délai et le terme légaux ou contractuels.
- Délai de congé
- Le temps minimum entre la réception du congé et la date où le bail prend fin.
- Terme
- La date à laquelle le bail peut prendre fin (échéance locale ou fin de trimestre).
Les délais de congé légaux
À défaut de délai plus long convenu au contrat, le Code des obligations fixe des minimums que les parties ne peuvent pas réduire au détriment du locataire.
| Type de bail | Délai légal minimum | Terme | Base légale |
|---|---|---|---|
| Habitation | 3 mois | Échéance locale ou fin de trimestre de bail | art. 266c CO |
| Locaux commerciaux | 6 mois | Échéance locale ou fin de trimestre de bail | art. 266d CO |
| Chambre meublée / place de parc | 2 semaines | Fin d'un mois | art. 266e CO |
| Durée déterminée | Aucun congé | Fin à l'échéance convenue | art. 266 CO |
À savoir
Le contrat peut prévoir un délai plus long que le minimum légal (par exemple 12 mois pour une grande surface). Il ne peut pas prévoir un délai plus court que le minimum protégeant le locataire.
Faire évoluer le loyer : indexation et échelonnement
Deux mécanismes permettent de programmer l'évolution du loyer à l'avance, ce qui est très demandé en commercial pour donner de la visibilité aux deux parties.
- Loyer indexé (art. 269b CO)
- Le loyer suit l'indice suisse des prix à la consommation (IPC). Valable uniquement si le bail est conclu pour 5 ans au moins. Pendant cette durée, l'IPC est le seul facteur d'adaptation admissible.
- Loyer échelonné (art. 269c CO)
- Le loyer augmente d'un montant fixe à des dates convenues. Valable si le bail dure 3 ans au moins, qu'une seule hausse par an est prévue, et que le montant de chaque hausse est fixé en francs.
Clause d'indexation (IPC)
- Bail de 5 ans au minimum (art. 269b CO).
- Référence obligatoire : indice suisse des prix à la consommation.
- Le loyer monte... ou descend si l'IPC baisse.
- Adaptée aux baux longs (surfaces de vente, bureaux).
Loyer échelonné (paliers)
- Bail de 3 ans au minimum (art. 269c CO).
- Hausses fixées en francs, à l'avance.
- Une seule augmentation par année au maximum.
- Visibilité totale : les paliers sont connus dès la signature.
Exemple d'indexation à l'IPC
Loyer net annuel initial60'000 CHF
IPC à la signature100,0 points
IPC à la date de révision103,0 points
Variation appliquée+3,0 %
Nouveau loyer net annuel61'800 CHF
Le piège du minimum de durée
Une clause d'indexation insérée dans un bail de moins de 5 ans est nulle. Vérifie toujours la durée avant de promettre une indexation à un bailleur. Pareil pour l'échelonnement sous 3 ans.
Un bailleur veut indexer le loyer d'un local à l'IPC. Quelle est la condition de validité incontournable ?