Indices et densité

IUS, IBUS, indice de masse, distances et gabarits : lire un règlement communal pour savoir ce qu'on peut bâtir.

Savoir qu'un terrain est constructible ne suffit pas : il faut savoir combien on peut y construire. C'est le rôle des indices et des règles de gabarit du règlement communal. Maîtriser ces chiffres te permet d'estimer le potentiel constructible d'une parcelle, donc sa vraie valeur de promotion.

Les indices d'utilisation du sol

IUS (indice d'utilisation du sol): Rapport entre la surface brute de plancher utile et la surface de la parcelle. Un IUS de 0,5 sur 1'000 m² autorise 500 m² de plancher.
IBUS (indice brut d'utilisation du sol): Variante harmonisée (norme SIA 421 / AIHC) intégrant davantage de surfaces ; remplace progressivement l'IUS dans plusieurs cantons.
Indice de masse / d'occupation: Limite l'emprise au sol ou le volume bâti par rapport à la parcelle.
Gabarit: Enveloppe maximale de la construction : hauteur, nombre de niveaux, longueur, définie par le règlement communal.
Distance aux limites: Recul minimal à respecter entre la construction et la limite de la parcelle voisine.

L'IUS est le plus parlant : il multiplie la surface de la parcelle pour donner la surface brute de plancher admissible. Les cantons romands migrent vers l'IBUS (issu de la norme intercantonale AIHC / SIA), qui harmonise les méthodes de calcul. Vérifie toujours quel indice s'applique : un même chiffre n'a pas le même périmètre selon IUS ou IBUS.

Potentiel constructible avec un IUS de 0,6

Surface de la parcelle1'200 m²

IUS applicable0,6

Calcul1'200 × 0,6

Surface brute de plancher admissible720 m²

Distances, gabarits et hauteurs

Distance aux limites : recul minimal vers chaque voisin, souvent fonction de la hauteur du bâtiment.
Hauteur à la corniche / au faîte : limite verticale exprimée en mètres ou en niveaux.
Nombre de niveaux : rez + étages + éventuel attique ou combles habitables.
Longueur / gabarit : enveloppe maximale au sol et en volume.

Lire un règlement communal en pratique

Pour une parcelle en zone de villas, le règlement peut indiquer : IUS 0,4 ; hauteur max 7 m à la corniche ; distance aux limites 6 m ; 2 niveaux + combles. Avec 800 m² de terrain, tu obtiens 320 m² de plancher, soit typiquement une villa individuelle ou deux logements mitoyens.

1. Identifier la zone

Repère la zone de la parcelle sur le plan d'affectation communal.

2. Ouvrir le règlement

Lis le règlement communal des constructions (RCAT) pour la zone concernée.

3. Relever les indices

Note l'IUS/IBUS, les distances, hauteurs et gabarits applicables.

4. Calculer le potentiel

Multiplie la surface par l'indice et confronte aux contraintes de gabarit.

L'arme qui te démarque

Un agent capable de chiffrer en deux minutes le potentiel constructible d'une parcelle parle le langage des promoteurs et des propriétaires fonciers. C'est exactement ce qu'un portail comme Homegate ne saura jamais faire : transformer un terrain en projet chiffré.

Une parcelle de 1'000 m² a un IUS de 0,5. Quelle surface brute de plancher est admissible ?

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