Garanties, avis des défauts, SIA 118 et CFC
Délais de garantie CO et SIA 118, obligation d'aviser, et la grille de coûts CFC.
C'est la leçon la plus juridique du module, et la plus utile en pratique. Elle répond à deux questions que tout acheteur de bien neuf se pose : « pendant combien de temps suis-je couvert si un défaut apparaît ? » et « que dois-je faire dès que je remarque un problème ? ».
Le régime du Code des obligations (CO)
- Avis des défauts : le maître doit signaler les défauts à l'entrepreneur. Pour un ouvrage immobilier, le droit révisé (en vigueur dès le 1er janvier 2026) fixe un délai minimum impératif de 60 jours, dès la réception pour les défauts apparents (art. 367 CO) ou dès la découverte pour les défauts cachés (art. 370 CO).
- Prescription : l'action en garantie pour les défauts d'un ouvrage immobilier se prescrit par 5 ans dès la réception (art. 371 al. 2 CO). Ce délai a un caractère partiellement impératif : on ne peut pas le raccourcir au détriment du maître (art. 371 al. 3 CO).
- Ouvrage mobilier : le délai est plus court (2 ans), mais ce qui t'intéresse en immobilier, c'est le délai de 5 ans pour l'ouvrage immobilier.
Le régime de la norme SIA 118
La SIA 118 est la norme professionnelle de référence dans la construction suisse. Quand le contrat y renvoie (c'est très fréquent), elle améliore la protection du maître par rapport au CO de base. Retiens son architecture en deux temps.
Délai de garantie SIA 118 (2 ans)
- Dès la réception, pendant 2 ans
- Le maître peut signaler un défaut à tout moment durant cette période
- Pas besoin d'aviser dans l'instant : on a 2 ans pour dénoncer
- Protection plus large que le CO sur cette première période
Défauts cachés (jusqu'à 5 ans)
- Après les 2 ans, jusqu'à 5 ans dès la réception
- Ne couvre que les défauts cachés (non décelables avant)
- Devoir d'aviser sans délai dès la découverte
- Le rectificatif SIA 118-C1:2026 aligne ce délai d'avis sur les 60 jours de la loi
Le Code des frais de construction (CFC)
Le CFC (Code des frais de construction), édité par le CRB, est la grille standard qui classe tous les coûts d'un projet de construction par poste. Sa version moderne par éléments s'appelle eCCC-Bât. Architectes, entreprises, banques et promoteurs l'utilisent tous : c'est le langage commun des coûts.
| Poste CFC | Ce qu'il couvre |
|---|---|
| CFC 0 - Terrain | Achat du terrain, frais d'acquisition |
| CFC 1 - Travaux préparatoires | Démolitions, terrassement, raccordements |
| CFC 2 - Bâtiment | Gros oeuvre et second oeuvre : maçonnerie, structure, façades, toiture, aménagements intérieurs |
| CFC 3 - Équipements d'exploitation | Installations spécifiques selon l'usage |
| CFC 4 - Aménagements extérieurs | Jardins, accès, places de parc |
| CFC 5 - Frais secondaires | Honoraires, taxes, assurances, frais de chantier |