Académie EMOHFormation immobilière — Suisse romande
Modules/La gérance et le bail
Intermédiaire 8 min

L'état des lieux d'entrée et de sortie

Le document qui décide qui paie quoi à la fin du bail.

L'état des lieux est le constat écrit de l'état du logement à un instant donné. On en fait deux : un à l'entrée (quand le locataire arrive) et un à la sortie (quand il part). La comparaison des deux détermine ce que le locataire doit éventuellement payer pour des dégâts. C'est le document le plus litigieux de toute la gérance.

Pourquoi l'état des lieux d'entrée est capital

Sans état des lieux d'entrée signé, le logement est présumé avoir été remis en bon état. À la sortie, le bailleur aurait alors beaucoup de mal à prouver qu'un défaut existait déjà avant. À l'inverse, un état des lieux d'entrée détaillé protège les deux parties : le locataire ne paiera pas pour des défauts préexistants, le bailleur disposera d'une référence claire.

1
Convoquer les deux parties
L'état des lieux se fait contradictoirement : locataire (entrant et/ou sortant) et représentant du bailleur (souvent le gérant) présents ensemble.
2
Inspecter pièce par pièce
On note l'état de chaque élément : murs, sols, sanitaires, cuisine, fenêtres, électroménager. Photos à l'appui.
3
Distinguer usure normale et dégât
L'usure due à un usage normal n'est PAS à la charge du locataire. Seuls les dégâts anormaux ou le défaut d'entretien le sont.
4
Signer le document
Les deux parties signent. Le locataire reçoit une copie. La signature vaut reconnaissance de l'état constaté.
Usure normale : la notion clé
Un logement vieillit normalement avec l'usage. Une peinture défraîchie après 10 ans, un parquet légèrement marqué, un joint de salle de bain noirci : c'est de l'usure normale, à la charge du bailleur. Un trou dans le mur, une vitre cassée, une moquette brûlée : c'est un dégât, à la charge du locataire (sous déduction de la vétusté).

La durée de vie des installations (amortissement)

Même pour un vrai dégât, le locataire ne paie pas le neuf. On applique une table de durée de vie : chaque installation a une durée d'amortissement, et plus elle est ancienne, moins le locataire doit. Si un lavabo a une durée de vie de 30 ans et qu'il est cassé après 20 ans, le locataire ne paie que la valeur résiduelle (environ un tiers), pas un lavabo neuf.

InstallationDurée de vie indicativeLogique
Peinture / tapisserie8 à 10 ansAu-delà, plus rien à la charge du locataire
Moquette10 ansAmortie linéairement sur la période
Cuisinière / four15 ansValeur résiduelle selon l'âge
Réfrigérateur15 ansIdem, on déduit la vétusté
Lavabo / sanitaires30 à 40 ansTrès longue durée, faible part locataire
Le délai pour signaler les défauts cachés
Si le locataire découvre un défaut APRÈS la signature de l'état des lieux d'entrée, il doit le signaler par écrit au bailleur dans un délai raisonnable (en pratique 10 à 14 jours). Passé ce délai, le défaut est réputé accepté.
À la sortie, le bailleur réclame le prix d'une moquette neuve, posée il y a 10 ans et tachée. Que doit le locataire ?
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