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Résiliation, congé et sous-location

Délais, protection contre les congés abusifs, droit de sous-louer.

La fin du bail est le moment le plus encadré du droit du bail suisse. Le congé (la résiliation) doit respecter des délais et des formes précises, et le locataire bénéficie d'une protection contre les congés abusifs qui n'a pas d'équivalent dans beaucoup de pays.

Délais et termes de résiliation

On distingue le délai (le préavis à respecter) et le terme (la date à laquelle le bail peut prendre fin). Pour un logement, à défaut d'accord, la loi prévoit un délai de 3 mois pour les termes d'usage local. Le bail écrit fixe en général les termes possibles (souvent fin mars, fin juin, fin septembre).

Type de bien	Délai de congé légal minimum	Terme
Logement (habitation)	3 mois	Termes fixés par le bail ou l'usage local
Local commercial	6 mois	Termes fixés par le bail ou l'usage local
Chambre meublée / place de parc	2 semaines	Pour la fin d'un mois

La forme du congé du bailleur

Quand c'est le BAILLEUR qui résilie un logement, il doit utiliser une formule officielle agréée par le canton (art. 266l CO). Un congé donné par simple lettre est NUL. De plus, si le logement est occupé par un couple marié, le congé doit être notifié séparément aux DEUX époux, même si un seul a signé le bail.

La protection contre les congés abusifs

Le bailleur peut résilier, mais pas pour n'importe quel motif. Le locataire peut contester le congé devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours s'il le juge abusif (art. 271 et 271a CO). Le juge peut alors annuler le congé.

Congé de représailles : résilier parce que le locataire a fait valoir ses droits (contesté son loyer, demandé une réparation). Abusif et annulable.
Congé pendant un litige : pendant et 3 ans après une procédure que le locataire a gagnée ou réglée, le bailleur ne peut en principe pas résilier. C'est le délai de protection de 3 ans.
Prolongation de bail : même si le congé est valable, le locataire peut demander une prolongation (jusqu'à 4 ans pour un logement) si la fin du bail lui cause des conséquences pénibles et qu'il a cherché un autre logement.

Quitter avant terme : le locataire de remplacement

Partir sans payer jusqu'à l'échéance

Un locataire qui veut partir avant le terme peut se libérer de ses obligations s'il présente un locataire de remplacement solvable, acceptable et prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions (art. 264 CO). Si le bailleur refuse sans motif valable, le locataire est tout de même libéré. C'est un point que le gérant doit connaître pour ne pas réclamer à tort des loyers.

La sous-location

Le locataire peut sous-louer tout ou partie de son logement (art. 262 CO), mais il doit demander le consentement du bailleur. Le bailleur ne peut refuser que dans trois cas précis.

Refus n°1 : informations refusées

Le locataire refuse de communiquer les conditions de la sous-location (loyer, durée, identité du sous-locataire).

Refus n°2 : conditions abusives

Les conditions de la sous-location sont abusives par rapport au bail principal (sous-loyer nettement plus élevé).

Refus n°3 : inconvénients majeurs

La sous-location présente des inconvénients majeurs pour le bailleur (sur-occupation, changement d'affectation).

Le point clé

Le locataire principal reste pleinement responsable envers le bailleur : c'est lui qui répond du loyer et des dégâts, même causés par le sous-locataire. La sous-location sans demande de consentement peut justifier une résiliation.

Le bailleur veut résilier le bail d'un logement par simple lettre recommandée. Le congé est-il valable ?

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